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Qu’est-ce qui fait le prix d’un bien?
Outre la valeur subjective donnée par son propriétaire, c’est avant tout le marché qui va en décider, selon la loi de l’offre et de la demande. Le nombre plus ou moins important d’acquéreurs potentiels pour un même bien et sa rareté vont ainsi influer sur son prix, à la hausse autant qu’à la baisse.
Dans le cadre d’un bien immobilier, la valeur dépend évidemment de la qualité du bien lui-même et de sa rareté éventuelle, mais aussi de son emplacement et de son environnement, de la conjoncture à un « instant t », que le marché va refléter.
Mais il est parfois nécessaire de donner une valeur à un bien immobilier sans pour autant passer par la confrontation au marché : donations, successions, divorces, taxes foncières, valorisations du patrimoine, déclaration ISF, sont autant de circonstances où il est important de pouvoir donner une estimation précise de la valeur réelle d’un patrimoine immobilier à un moment bien précis, quand un simple avis de valeur n’est pas suffisant.
Réaliser une expertise en valeur vénale d’un bien immobilier est donc la recherche du prix le plus juste d’un bien, « le prix normal que le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans des conditions normales et abstraction faite de toute valeur de convenance pour l’acquéreur » (Jacques Ferbos, « L’expropriation et l’évaluation des biens »). La Cour de Cassation comme la Direction Générale des Impôts reprennent cette notion de prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, celui auquel le bien pourrait être vendu ou acheté, s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande dans un marché réel.
Il est donc important de considérer que la valeur vénale d’un bien immobilier n’est pas figée : elle évolue selon le contexte et sera donc relative dans le temps, mais aussi empreinte d’un marché géographique.
Ainsi, après avoir défini précisément la problématique du propriétaire et le contexte, une estimation de la valeur vénale du bien est donc réalisée sur la base de critères réels et objectifs, souffrant le moins de contestations possibles. Afin de déterminer cette valeur au plus juste au moment où elle est faite, un état des lieux est réalisé et sont alors pris en compte entre autres les critères suivants :
- Le type de bien
- L’emplacement géographique
- L’environnement
- La vétusté et l’état général du bien
- La superficie
- Les équipements
En fonction de la problématique du dossier clairement définie et du contexte, le choix des méthodes de calcul et leurs pondérations seront justifiés, et les valeurs de références devront être indiquées (valeurs locatives, transactions effectivement réalisées comparables dans le même secteur, etc).
Prestations en valeur vénale
Notre étude fera ainsi l’objet d’un rapport détaillé dans lequel apparaîtra un descriptif du bien, du contexte, de l’environnement et de la problématique, puis le détail des méthodes utilisées avec leur justification selon leur pertinence, et les valeurs de référence utilisées pour arriver à la conclusion.
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